La Legge di Stabilità 2016 – In caso di mancata registrazione del contratto di locazione immobiliare viene previsto che l’inquilino possa chiedere al Tribunale che l’affitto venga ricondotta ai termini della legge 431/98 e il canone di locazione venga determinato dal giudice in misura non superiore al minimo del canone concordato.

201606.28
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Con l’approvazione della legge di Stabilità 2016, dal 1° gennaio il pignoramento dei canoni di locazione è diventato più facile.

Con le recenti disposizioni il locatore deve provvedere alla registrazione dell’affitto; in questo modo, peraltro, viene resa di conseguenza pubblica la percezione del reddito.

Ma vediamo cosa succede per gli affitti in nero

Già con la normativa precedente alla manovra finanziaria per il 2016, la mancata registrazione del contratto, oltre al rischio di essere scoperti dall’Agenzia delle Entrate, dal punto di vista civilistico, determinava l’inesistenza di un accordo e, in caso di morosità dell’inquilino, l’impossibilità di avviare la procedura rapida di sfratto (con le conseguenza dei mancati incassi dei canoni di affitto).

Con la legge di Stabilità 2016, si è previsto, in favore dell’inquilino, la possibilità – entro 6 mesi dal momento in cui viene riconsegnato l’immobile – di agire in giudizio per richiedere indietro  i canoni di locazione corrisposti al locatore in forza di un contratto di locazione non opportunamente comunicato al Fisco mediante la registrazione contrattuale.

Tale diritto di ripetizione spetta all’inquilino sia nel caso in cui il contratto sia ancora in corso di esecuzione sia quando è già scaduto; l’unica condizione è quella di agire entro il successivo semestre. Ovviamente, in caso il conduttore agisca per la ripetizione dei canoni, il Giudice dovrà decidere il canone da pagare ritenuto idoneo con riferimento alla tipologia contrattuale, condannando altresì il locatore a pagare all’ex conduttore tutte le eccedenze, con interessi e rivalutazione monetaria.

Si ricorda che in forza della legge di Stabilità 2016, la registrazione del contratto di locazione adesso spetta esclusivamente al locatore che è tenuto a registrare il contratto di affitto entro e non oltre 30 giorni; nei successivi 60 giorni dalla registrazione, dovrà comunicarlo sia al conduttore che all’amministratore del condominio. Ovviamente, rimane sempre nella disponibilità delle parti di stabilire contrattualmente il rimborso da parte del conduttore in favore del proprietario di casa del 50% dei costi di registrazione.

Ricordiamo infine che i creditori, sempre grazie alle modifiche apportate al processo civile, possono accedere alle banche dati della pubblica amministrazione, tra cui l’Anagrafe tributaria da cui poter visionare tutti i redditi percepiti dai contribuenti, compresi quindi anche i canoni di affitto. Di conseguenza, i creditori che intendono procedere ad un’esecuzione forzata contro il debitore, potranno facilmente scoprire la sussistenza o meno di un rapporto di locazione ed eseguire così un pignoramento presso terzi, notificando, attraverso l’ufficiale giudiziario, al conduttore l’ordine di pagare i canoni di locazione non al padrone di casa, bensì direttamente al creditore procedente.

La stessa Equitalia, peraltro senza dover passare dalla procedura esecutiva, può procedere direttamente al pignoramento dei canoni di locazione.

Alessandro Tarducci

Studio Legale CNTTV