Condomino moroso e sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato secondo la Riforma del Condominio.

201607.27
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Con la nuova riforma del condominio, legge n.220/2012, è stata prevista una particolare ipotesi di sospensione dei servizi ai condomini morosi in rifermento alle spese condominiali1.

In particolare, la nuova formulazione dell’articolo sancisce che “in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”.

Questo significa che la legge riconosce all’amministratore, al realizzarsi delle condizioni indicate in essa, la possibilità di sospendere quei servizi per i quali è possibile fornire l’erogazione solo ad alcuni condomini e non ad altri (servizi comuni in genere, quali ad esempio la piscina o l’antenna condominaile). La condizione alla base del potere di sospensione in capo all’amministratore è la morosità del condomino, morosità che nello specifico dovrà protrarsi per un periodo superiore a sei mesi.

Inoltre la sospensione può avvenire senza bisogno di passare prima dall’autorizzazione del giudice.

Un aspetto particolarmente rilevante e dibattuto in giurisprudenza è rappresentato dalla possibilità o meno di far rientrare l’erogazione dell’acqua tra quei servizi suscettibili di godimento separato, servizi quindi che l’amministratore può sospendere in caso di morosità. Questione che risulta essere particolarmente complessa in quanto direttamente collegata alla peculiare natura di bene primario che viene riconosciuto all’acqua, quest’ultima di fatto è ritenuta di vitale importanza per la dignità umana e direttamente collegata a quei diritti inviolabili sanciti espressamente all’interno dell’articolo 2 della Costituzione.

Tale particolare aspetto è stato colto dal Tribunale di Brescia, il quale ha affermato il divieto di staccare l’acqua al condomino moroso, basandosi proprio sul fatto che “dall’eventuale accoglimento dell’istanza di sospensione dell’erogazione dell’acqua potabile deriverebbe inevitabilmente un pregiudizio diretto ed immediato alle condizioni di vita e di salute correlate al godimento ad uso abitativo dell’unità immobiliare e perciò di valori aventi rilievo costituzionale2”.

In particolare nella parte motiva della decisione del Tribunale si precisa come la fornitura dell’acqua “Non costituisce oggetto di obbligazione a carico del condominio bensì dell’impresa di somministrazione, che è in effetti il solo soggetto che si cura dell’erogazione materiale della fornitura”.

Da qui deriva come conseguenza che il condominio che abbia stipulato il contratto di somministrazione dell’acqua sarà in realtà da considerarsi come mero intermediario economico sui cui graverà il solo adempimento di anticipare il corrispettivo dovuto dai beneficiari della somministrazione. Questo comporta, in base a quanto affermato all’interno della decisione in esame, che il servizio di acqua potabile non può considerarsi come servizio condominiale suscettibile di godimento separato, quindi non sarà possibile la sua sospensione da parte dell’amministratore nei confronti del condomino moroso.

Per quanto riguarda gli altri condomini, in regola con i pagamenti, questi potranno sottrarsi da potenziali reazioni dell’impresa somministratrice stipulando contratti di somministrazione autonomi e distinti direttamente con il fornitore, passando così da un regime di utenza unica a quello delle plurime utenze singole.

Tuttavia non è possibile affermare l’unanimità delle opinioni giurisprudenziali in tal senso, è infatti possibile citare quanto statuito dal Tribunale di Modena3, il quale ritiene, al contrario, la sospensione per morosità delle utenze idriche ammissibile e legittima. Il Tribunale di Modena infatti interpreta la sospensione, non come mera facoltà dell’amministratore, ma come un potere-dovere di quest’ultimo.

Sarà quindi da considerarsi legittima quella sospensione effettuata dall’amministratore che non va ad intervenire direttamente sulle parti di proprietà del condomino moroso, ma agisce sfruttando solo le parti comuni del condominio.

Sempre in tale direzione, è possibile citare anche la decisione del Tribunale di Alessandria4, in questo caso si trattava di riconoscere o meno al gestore del servizio la facoltà di autotutelarsi riducendo al minimo l’erogazione del servizio, fino al completo distacco, nell’ipotesi in cui il condominio non paghi le bollette dell’acqua. In particolare, sempre nella parte motiva della decisione del Tribunale, si legge come l’unico soggetto legittimato al pagamento delle somme dovute per il servizio erogato è l’amministratore, e quindi anche il pagamento del singolo condomino non avrà nessuna rilevanza esterna e non sarà in grado di estinguere il suo debito.

Qualora un condomino, a causa della propria inadempienza, subisca la sospensione del servizio idrico da parte dell’amministratore, potrà presentare ricorso urgente al Tribunale per ottenere la riattivazione del servizio. Bisogna tuttavia precisare come l’amministratore in questi casi non potrà considerarsi esente da rischi, questo infatti potrà andare incontro a potenziali ipotesi di responsabilità, anche di tipo penale, nello specifico per il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

Si ricorda a tal proposito quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sesta sezione penale, con la sentenza n.47276/2015, all’interno della quale si afferma che commette reato il gestore del residence il quale stacca la corrente al condomino moroso. Per costante giurisprudenza infatti “il soggetto attivo del delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni può essere anche colui che eserciti un diritto pur non avendone la titolarità, ma agendo per conto dell’effettivo titolare”. Nel caso concreto in esame infatti, è stato considerato responsabile il gestore del residence, pur non essendo il rappresentante della società che amministra il condominio, in quanto quest’ultimo ha regolarmente agito per conto di questa.

Premesso che il terzo comma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma che “in caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”, ritiene il Collegio che tra questi ultimi non possa farsi rientrare la fornitura dell’acqua potabile.

Quindi si a sospensione e distacco di servizi comuni che possono essere suscettibili di godimento separato ma non alla sospensione e al distacco dell’acqua potabile ad uso esclusivo del condomino moroso in quanto questa non vi rientra.

Linda Ceroti

Studio Legale CNTTV

1 Terzo comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

2Tribunale di Brescia, Sezione Civile, Ordinanza del 29.09. 2014.

3Tribunale Ordinario di Modena, Sez. II Civile, Ordinanza del 5.06.2015.

4 Tribunale di Alessandria, Sezione Civile, Ordinanza del 17.07.2015.